首付125万起上车三房，老黄埔网红盘硬核测评

久违的热闹，回来了！

继限价政策动态调整后，昨天，四大银行的房贷利率也齐齐下调，而国家统计局发布的70城房价数据，广州也止跌回升，环比上涨了0.5%。

再加上各大项目齐推货，小阳春是大概率事件。

不过，买房不是看一时政策，而是要衡量自身实力，匹配居住需求，还要着眼更长远的规划。

所以，产品力和性价比，始终是买房需要反复考量的核心指标。

精工示意图 丨 视觉中国已授权

有了这个意识，我们再来看广州市场。

前两天，去年网签金额全市第三的网红项目——万科城市之光推出A3栋，很多粉丝朋友询问。

项目要怎么买？看产品的舒适度如何，尤其是日照和噪音指标。

其实，去年房产君就做了项目晴川组团（E地块）的测评，并设置了付费阅读的门槛。

今天2022年2月22日，是一个“值得被爱的日子”，房产君也发发福利，公布本次加推A3栋所在新著组团的各项数据，并给出买房建议。

没错，这一次，是免费的。

图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺。

项目分析

关于项目的价值，其实不用房产君多说，根据中指院统计，其去年网签近80亿，全市前三。

大家的钱，都不是风刮来的，选择万科城市之光，首先就是地段和体量。

项目是文冲旧改，地处老黄埔板块，紧邻天河且临江，可以连贯性发展，政府就将其和金融城定位为第二CBD。（出处：2017年10月10日，广州东部沿江发展带规划咨询（前期研究）项目招标。）

图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺。

万科城市之光，周边设有三条地铁线，5号线、13号线、7号线二期在这里交汇，可以畅达珠江新城、金融城、万博等地。

至于配套，周边已开发多年，大家看下图即可，而且，华南师范大学附属开发区实验小学已顺利签约。

如果想逛逛大商圈，两三个地铁站就可以去到三溪，美林购物中心和山姆会员店。

图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺。

所以从整体来说，如果能在合适的价格买到，问题都不大。

毕竟，配套是共享的，学位是共享的，万科的物业服务也是一样的，即项目的基本盘很稳。

至于买大买小，朝南还是朝北，望江还是望园林，这个就根据个人情况和喜好了。

户型分析

在户型设计上，A3栋与隔壁的A1和A2栋一共有四种，三房起步：

它们分别为建面约84/86平3房（占比：20.4%）、建面约98平横厅3房（占比2.9%）、建面约98/106平竖厅3房（占比20.4%）、建面约114平4房（占比8.6%）、以及建面约170平4房（占比8.8%）。

注：建面约84平3房与86平3房户型相同，建面约98平3房与106平3房户型相同，面积差异主要体现在公摊上。

图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺。

不难发现，其产品基本覆盖了刚需、刚改、改善三大需求，适配各类型客户。

这里，我们重点讲一讲面积最小的产品，建面约84平北向三房，因为其首付约125万，是整个万科城市之光门槛最亲民的产品，没有之一。

而且在设计上，此户型也没有硬伤，厅出阳台，动静分区，卫生间干湿分离，全景飘窗，统统都安排上了。

入户花园，就是额外惊喜了。

本图册户型介绍仅为户型结构功能布局示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元的不同，局部结构、面积可能有所不同，实际交付结果以双方订立的商品房买卖合同约定为准。

房产君随后了解到，在天河、黄埔、海珠、荔湾、越秀五区，与地铁距离在300米左右，楼下有学校，三房首付还能控制在125万之内的。

不超过三个盘。

所以，想在市中心买房，又求配套好，开发商实力强的，这个户型可以首先考虑。

景观分析

接下来，我们细细分析一下每个梯腿的景观价值。

从整体规划来看，项目南侧为珠江后航道，西侧为岭南风情古建筑及河涌，地面上没有高层建筑遮挡，因此西侧和南侧，均会有不错的视野。

每个梯腿有什么样的景观，可以参考下图。

不难发现，万科在产品的均好性上，真的下了不少功夫，约84平的单位，有园景和水景。

部分四房的高层，又能望江。

图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺。

噪音分析

新著南组团西、北、南三面被园路环绕，东侧紧邻石化路（城市支线道路），地块内部五栋住宅大致按三角形的位置排列，朝向园区内的户型要比朝向道路的户型安静。

图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺。

昼间，临街单位的噪音在55分贝左右，高楼层比中低楼层安静；非临街单位在45分贝左右，各楼层之间数值无明显差异。

夜间，临街单位噪音在45分贝左右，高楼层比中低楼层安静；非临街单位在40分贝左右，各楼层之间数值无明显差异。

广州房产制作，特声明：计算已考虑周边环境影响，本数据仅供参考，不具备法律效力，详细噪音数值请以官方输出为准。

每户昼间（6:00-22:00）噪音数值，可以参考以下数据：

广州房产制作 丨 向下滑动查看一户一表

每户夜间（22:00-次日6:00）噪音数值，可以参考以下数据：

广州房产制作 丨 向下滑动查看一户一表

日照分析

先上结论：万科城市之光新著南组团整体日照情况良好。

前排单位A1-A3#不受遮挡，大寒当天，南向户型的平均日照时长为6.8小时。

比如A3#，约六成南向户型，可以享受全日照（7-8小时），妥妥的阳光满屋。

制图 丨 广州房产

值得关注的是，新著南组团不是正北正南的朝向，而是在此基础上顺时针旋转了20度左右，因此绝大部分户型采光充足。

制图 丨 广州房产

日照动图，更直接明显。

广州房产制作，特声明：计算已考虑周边现有建筑的影响，本数据仅供参考，不具备法律效力，详细日照时长请以官方输出为准。

值得一提的是，城光的小户型，设计了三个卧室，其中两个卧室朝东/西，部分单位反而有着不错的采光能力。

限于篇幅，我们没办法全部展示一户一表，如果大家想要了解单个户型的日照时长，可以添加大嘴微信。

扫一扫，添加楼大嘴微信（GZhouse1）

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房产君有话说：

最后，房产君与大家聊聊选房指南：

其实万科城市之光A3栋，以及隔壁的A1和A2栋，户型段很清楚，大户人家直接上170平，二孩家庭选114平；如果追求更高性价比，那么，选择84平。

道理很简单，首付125万，你能买到这样的地段和配套的万科物业，机会并不多。

图为万科城市之光效果图，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺。

而且，未来也不多。

因为随着地段的固化，市中心的项目，会日趋豪宅化，小户型配比不高，而且，城市之光这一批产品，是按照限价来卖的。

未来能不能再找到这样的性价比，不好说。

所以，如果你追求舒适度，钱包也允许，那么就买大，朝南的四房或五房；而如果资金还比较吃力，那么地段和配套的优先级，会大于朝向。

记着这句话。

好了，如果你对城光有兴趣，想有专人指导，及时获取项目动态，不妨识别二维码，添加专属你的置业顾问吧。

本资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以最终签订的买卖合同为准。本项目宣传资料对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺。本项目宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着本公司对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学(班)时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。项目推广名：万科城市之光，标准地名：悦光花园；开发企业名称:广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司、广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司；预售证编号：穗房预（网）字第20210557号、穗房预（网）字第20210558号。代理销售机构名称:合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司。整合传播：金燕达观/广州。制作时间：2022年2月。

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